“今年三季度房贷额度特别紧张，基本没放几笔，如今银行额度有所放松，放款的时间也比三季度短了。”据某长三角城市民生银行(3.940, -0.01, -0.25%)小微客户经理张兴（化名）透露，近期房地产信贷政策已出现边际调整放松迹象。

　　对房企而言，其自有资金最主要的来源，除了账上可调动的未受限现金，当属销售回款。中国商品房实行预售制度，开发商将建设中的房源出售，而通常情况下，购房款不仅包括购房者交付的首付款，还需要银行发放按揭贷款，这些资金形成了商品房预售款，支撑着房企的资金周转。

　　一位银行人士透露，2021年初，其银行对个人按揭贷款的放款周期约50天，此后拉长至两三个月甚至更长。据其提供的银行内部文件显示，2月初，商业银行逐渐加强了对小微贷款的管理，严查经营贷款流入房地产市场。

　　反应在土地市场上，终止、延期、流拍、低溢价率……重点城市第二批集中供地普遍遇冷，降温明显。据中指研究院统计，第二批供地共计流拍70宗地块，撤牌195宗地块，整体流拍撤牌率达到31.8%，而首批次仅为6.5%。“银行房贷额度紧张，放款速度放慢，回款压力增大是房企拿地意愿受抑制的主要原因之一。”某业内人士表示。

　　担忧房企的销售转淡、融资受限而影响到流动性，成为房企当前面临的行业性问题。而反应到资本市场，在个别大型房企爆雷、部分中小房企走钢丝的关口下，投资者对中资房企所发行的美元债已未有充足的信心，由此触发了信用危机。

　　10月18日，国际评级机构穆迪批量下调了多家房地产的企业评级，其中包括佳兆业、阳光城(3.960, 0.05, 1.28%)和富力地产；另外还有多家房企被下调评级展望，包括领地控股、三盛控股和合生创展等房企。

　　其实，2021年以来，投资者的风险偏好即降低，地产美元债市场持续大幅波动，其中高收益板块波动更为剧烈。根据market iboxx中资美元债回报指数，9月份，地产美元债价格下跌7.94%。10月份以来，地产美元债市场继续下滑。截至10月15日的一周内，地产美元债整体价格再次下跌0.87%。

　　在此背景下，多家房企动用真金白银回购美元债。日前，佳兆业对投资者表示，将根据市场行情，选择合适的时间点，用于提前回购部分2021年12月7日到期的年息6.5%的优先票据。除佳兆业外，中国奥园、正荣地产、龙光集团等企业纷纷回购优先票据以稳定投资者信心。

　　对此，央行在第三季度金融统计数据发布会上表示，相关部门已关注到境外房企美元债市场的变化，将敦促发债企业及其股东严格遵守市场纪律和规则，按照市场化、法治化原则，妥善处理好自身的债务问题，积极履行法定偿债义务。

　　从9月底以来，楼市政策暖风频吹。9月29日，人民银行、银保监会召开房地产金融座谈会，再次强调维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。10月15日，央行第三季度金融统计数据新闻发布会上，相关负责人表示，部分金融机构误解了银行不得新发放开发贷款，未来将保持房地产信贷平稳有序投放。

　　房地产信贷政策转向正在发生。此后，10月20日，中国人民银行负责人指出，在金融管理部门的预期引导下，对于房地产市场，“金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正，”融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常。

　　在此背景下，近日多家银行陆续跟进恢复正常放款，消息称青岛建行、工行贷款额度将全面打开，房贷利率出现松动的势头。“从市场看，随着房地产贷款投放提速，个人按揭贷条件会有所边际放松，房地产需求将会释放，市场销售将会趋稳有所好转。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示，房地产信贷放松一方面更容易获得开发贷。另一方面，市场销售好转，也会加快销售回款，将明显缓解房企资金紧张压力。

　　“部分房企资金端压力仍然较大，现金流安全性迎来考验，加快回款仍旧是短期内房企工作重心。”中指研究院指数事业部研究副总监陈文静亦指出，四季度重点城市首批供地项目或将集中入市，预计房企营销端将面临较大压力。